טופס בלעדיות למתווך: המסמך, התקופות ופעולות השיווק

בלעדיות לא נחתמת במשרד. היא נחתמת בסלון של המוכר, ומה שכתוב בטופס באותו רגע יקבע אם היא תחזיק. כאן תמצאו מה המסמך חייב לכלול: החתימה הנפרדת שהחוק דורש, התקופות המדויקות, פעולות השיווק וסעיף היציאה. המידע כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי.

מבוסס על חוק המתווכים ותקנותיו · עם מקורות. אינו ייעוץ משפטי

נכתב על ידי צוות Realto · עודכן ב־27.8.2026

טופס בלעדיות למתווך חייב שני דברים שאין בהזמנת תיווך רגילה: אישור הבלעדיות ותקופתה בחתימת הלקוח על מסמך נפרד, כדרישת סעיף 9(ב) לחוק המתווכים, ופירוט פעולות השיווק בטופס נפרד, כדרישת התקנות. בדירה שמוכר פרטי מציע למכירה הבלעדיות מוגבלת לשישה חודשים, ובלי תקופה נקובה היא פוקעת אחרי 30 יום. מתווך שלא ביצע לפחות שתי פעולות שיווק מאבד את הבלעדיות בתום שליש מהתקופה, ומי שביצע נהנה מחזקת הגורם היעיל שבסעיף 14.

חתימה על מסמך נפרד: הדרישה שהופכת סעיף בטופס לבלעדיות אמיתית

סעיף 9(ב) לחוק המתווכים במקרקעין תשנ״ו־1996 מתיר למתווך להסכים עם הלקוח על מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי, אבל מציב תנאי צורני חד: מתן הבלעדיות ותקופתה ”יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד“. כלומר, בלעדיות אינה עוד שורה בהזמנת שירותי התיווך. היא דורשת חתימה משלה, על מסמך משלה, שמציין במפורש גם את התקופה.

בתכנון הטופס זה מתורגם לכלל פשוט: הזמנת התיווך ומסמך הבלעדיות הם שני גופים נפרדים, כל אחד עם בלוק חתימה משלו, ותקופת הבלעדיות כתובה צמוד לחתימה שמאשרת אותה. הכשל הנפוץ בתבניות שמסתובבות ברשת הוא סעיף בלעדיות שנבלע כסעיף 7 בגוף ההזמנה, עם חתימה אחת בתחתית הדף. זה בדיוק המבנה שהסעיף בא למנוע.

המחיר של טופס כזה מתגלה מאוחר. לקוח שמתחרט יכול לטעון שהבלעדיות מעולם לא ניתנה כדין, ואז המתווך נשאר עם הזמנת תיווך רגילה: בלי הגנה מפני מתווכים מקבילים ובלי חזקת הגורם היעיל שבסעיף 14 לחוק. את העמלה יצטרך להוכיח בדרך הקשה.

התקופות: מה מותר לכתוב בטופס ומה קורה כשלא כותבים

החוק קובע ארבעה מספרים, ושווה לדעת אותם בעל פה. דירת מגורים: עד שישה חודשים מיום החתימה על ההזמנה. דירת מגורים בלי תקופה נקובה בטופס: הבלעדיות פוקעת אחרי 30 יום. נכס שאינו דירה, למשל חנות, מגרש או משרד: עד שנה. נכס כזה בלי תקופה נקובה: הבלעדיות מסתיימת בתום תשעה חודשים. שימו לב לתחולה: התקרות של שישה חודשים ושנה וברירת המחדל של תשעה חודשים קבועות בסעיף 9(ב1), והוא חל כשהנכס מוצע למכירה בידי מוכר שלא במהלך עסקיו, המקרה הרגיל של מוכר פרטי. ברירת המחדל של 30 יום לדירה נמצאת בסעיף 9(ג) וחלה על כל בלעדיות לדירה שנחתמה בלי תקופה.

המשמעות לטופס ברורה. שדה התקופה אינו אופציונלי, כי השארתו ריק מפעילה את ברירת המחדל הקצרה. מתווך שסיכם בעל פה על חצי שנה אבל לא כתב את זה במסמך הנפרד מחזיק בפועל 30 יום.

לגבי הארכה, החוק תוחם את התקופה מהיום שבו חתם הלקוח ואינו קובע מנגנון חידוש אוטומטי. הארכת בלעדיות נעשית במסמך חדש, עם חתימה נפרדת חדשה, והתקרות חלות עליו מחדש מיום החתימה. תניית התחדשות אוטומטית אינה יכולה להאריך את הבלעדיות מעבר לתקרה שבחוק.

פעולות השיווק בטופס: שתיים לפחות, ופירוט בכתב הוא חובה

תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק) תשס״ה־2004 מחייבות מתווך בבלעדיות לבצע לפחות שתי פעולות מתוך הרשימה שבתקנות: פרסום בשילוט, למשל שלט על הנכס או בקרבתו, פרסום לקהל לקוחות מהמאגר באמצעי אלקטרוני, בדיוור ישיר או באתר אינטרנט, פרסום בעיתון יומי נפוץ, פרסום בעיתון מקומי או מגזרי, הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס, והזמנה של חמישה מתווכים לפחות הפעילים ביישוב לשיתוף פעולה. התקנות משאירות גם פתח גמיש: אפשר להסכים עם הלקוח על פעולת שיווק שאינה ברשימה, והיא תבוצע יחד עם פעולה מהרשימה או אפילו במקומה, כפי שיוסכם.

הפעולות האלה אינן המלצה. סעיף 9(ב2) לחוק קובע שאם המתווך לא ביצע אותן עד תום שליש מהתקופה שנקבעה, בלעדיות שניתנה במכירה של מוכר פרטי מסתיימת כבר באותה נקודה. חתמתם על שישה חודשים ולא תליתם שלט ולא פרסמתם? אחרי חודשיים הלקוח חופשי, והטופס היפה שבידיכם כבר אינו מגן.

ומנגד, מתווך שביצע את פעולות השיווק נהנה מחזקת סעיף 14(ב): חזקה שהוא הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. הפירוט בכתב אינו רק טקטיקה. תקנה 1(ב) מחייבת לפרט בטופס נפרד מההזמנה את כל פעולות השיווק שברשימה, ולציין שהלקוח רשאי להסכים עם המתווך על הפעולות שיבוצעו בפועל. שורה כמו ”המתווך יציב שלט ויפרסם את הנכס באמצעי אלקטרוני“ קובעת רף שאפשר להוכיח שעמדתם בו, וההוכחה הזאת היא שמנטרלת את כלל השליש ומפעילה את החזקה. טופס ששותק לגבי הפעולות אינו עומד בתקנות.

סעיף היציאה: מה שהחוק לא כתב, הטופס חייב לכתוב

חוק המתווכים מכיר שלוש דרכים שבהן בלעדיות נגמרת: תום התקופה שנקבעה, פקיעה בברירת המחדל כשלא נקבעה תקופה, וסיום מוקדם בתום שליש כשפעולות השיווק לא בוצעו. מנגנון ביטול יזום, כזה שמאפשר לצד לצאת באמצע, פשוט אינו קיים בחוק. ביטול לפני הזמן נשען על דיני החוזים הכלליים: הסכמה הדדית, תניית ביטול שנכתבה מראש, או עילה כמו הפרה.

כאן התבניות הגנריות להורדה הכי חלשות. רובן מעתיקות את סעיפי החוק ומפסיקות בדיוק בנקודה שבה החוק מפסיק. טופס שעובד קובע בעצמו מה קורה כשמישהו רוצה לצאת: כמה ימי הודעה מראש, מה דינם של רוכשים שהמתווך כבר הציג לפני הביטול, והאם ההיכרויות האלה מתועדות ברשימה ששני הצדדים מאשרים. אלה בדיוק הוויכוחים שמגיעים לבית משפט, ותניה שנכתבה ביום החתימה חוסכת אותם.

ניסוח תניות ביטול הוא עבודה משפטית לכל דבר. העמוד הזה ממפה את החורים שצריך לסגור, ואת הנוסח הסופי שווה להעביר תחת עינו של עו״ד מקרקעין.

הסכם בלעדיות להורדה, לבנייה עצמית או דיגיטלי: איך בוחרים

מי שמחפש ”הסכם בלעדיות לדוגמא“ ימצא עשרות קבצים. לפני שמדפיסים, מריצים עליהם ארבע בדיקות: חתימה נפרדת לבלעדיות ולתקופתה, תקופה שתואמת את סוג הנכס ואת התקרה שבחוק, פעולות שיווק כתובות בפנים, וסעיף יציאה. תבנית שנופלת באחת מהבדיקות תעבוד בדיוק עד הרגע שתצטרכו אותה.

אפשר גם לבנות טופס מאפס מול רשימת הדרישות, ולמשרד עם עו״ד מלווה זו דרך טובה. רק לזכור שהטופס חי: תקנות מתעדכנות, והנוסח שנכתב לפני חמש שנים לא בהכרח משקף את הדין היום.

הדרך השלישית היא תבניות דיגיטליות שכבר בנויות לפי הדרישות. בלעדיות נחתמת בפגישה, ליד שולחן המטבח של המוכר, וזה בדיוק המקום שבו נייר חסר מפיל עסקאות. ב־Realto חמש תבניות קבועות של טפסי תיווך בחתימה מהנייד: המתווך שולח קישור, המוכר חותם באצבע, ושני הצדדים מקבלים PDF חתום עוד לפני שהפגישה נגמרה. במסלול Start כלולות עד 10 חתימות בחודש, וב־Pro ו־Elite החתימות ללא הגבלה. ולפגישה עצמה, דוח עסקאות אמת מהאזור עושה חצי מעבודת השכנוע. יש לנו מדריך נפרד על הדוח שמביאים לפגישת בלעדיות.

עצרתם באחת מארבע הבדיקות?

השאירו מספר, נעבור יחד על ארבע הבדיקות מול התבנית הדיגיטלית, כולל תקופת הבלעדיות במסמך נפרד ופירוט פעולות השיווק. אם הפגישה שלכם כבר השבוע, תגידו וזה יהיה הנושא של השיחה.

שיחה אחת. לא רלוונטי? לא מתקשרים שוב.

מעדיפים לראות קודם? קבעו הדגמה חיה

מקורות

שאלות נפוצות

הבלעדיות פקעה. אפשר לחדש אותה?

כן, במסמך חדש. החוק אינו אוסר בלעדיות נוספת אחרי שהקודמת הסתיימה, אבל הדרישות חלות מחדש במלואן: חתימת הלקוח על מסמך נפרד, נקיבת תקופה, והתקרה נספרת מיום החתימה החדשה. תניית התחדשות אוטומטית בטופס הישן אינה תחליף לחתימה חדשה.

אפשר לתת בלעדיות לשני מתווכים במקביל?

סעיף 9(ב) מדבר על מתן עסקה מסוימת לטיפולו הבלעדי של המתווך, ובלעדי פירושו אחד. לקוח שחותם על בלעדיות מקבילה אצל מתווך שני מפר את ההתחייבות הראשונה, והמחלוקת תוכרע לפי דיני החוזים. מבחינת המתווך, שווה לשאול במעמד החתימה אם קיימת בלעדיות קודמת ולתעד את התשובה בטופס.

המוכר מצא קונה לבד בתקופת הבלעדיות. מגיעים דמי תיווך?

תלוי בעובדות. הזכאות לעמלה מותנית בכך שהמתווך היה הגורם היעיל שהביא לעסקה, וסעיף 14(ב) לחוק מעניק למתווך בבלעדיות שביצע את פעולות השיווק חזקה שהוא אכן היה כזה, לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. זו חזקה שניתן לסתור: מוכר שיוכיח שהקונה הגיע בלי שום קשר לפעולות המתווך יכול להתגבר עליה, וההכרעה נתונה לבית המשפט לפי הנסיבות. תיעוד פעולות השיווק הוא שמכריע כאן.

איך עובד כלל השליש? דוגמה עם תאריכים

נניח בלעדיות על דירה של מוכר פרטי, שנחתמה ב־1.9.2026 לשישה חודשים, עד 1.3.2027. שליש מהתקופה מסתיים ב־1.11.2026. אם עד אז המתווך לא ביצע לפחות שתי פעולות שיווק מהרשימה שבתקנות, הבלעדיות מסתיימת ב־1.11.2026, גם אם בטופס כתוב מרץ. שלט שהוצב ופרסום שרץ כבר בשבועות הראשונים סוגרים את הסיכון הזה.

חייבים דף נפרד לגמרי, או שמספיקה חתימה נוספת באותו עמוד?

לשון החוק דורשת אישור בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד. הפרקטיקה הבטוחה היא מסמך בלעדיות עצמאי, שהתקופה ופעולות השיווק כתובות בגופו ויש לו חתימה משלו. ככל שהבלעדיות מעורבבת בגוף ההזמנה הרגילה, כך קל יותר לטעון שהדרישה לא קוימה.

לא כתבנו תקופה בטופס. מה קורה?

בדירת מגורים הבלעדיות פוקעת 30 יום אחרי החתימה. בנכס שאינו דירה, שמוכר פרטי מציע למכירה, היא מסתיימת בתום תשעה חודשים. ברירות המחדל האלה קבועות בסעיף 9 לחוק, ולכן שדה התקופה בטופס הוא שדה חובה מעשית.

ימשיך לעניין אתכם

את טופס הבלעדיות הבא אפשר להחתים מהנייד לפני שקמים משולחן המטבח. חמש תבניות של טפסי תיווך דיגיטליים ב־Realto, בהדגמה חיה של 15 דקות, בלי התחייבות.

לראות את המערכת עצמה, חיהדגמה חיה של 15 דקות · בלי התחייבות

להיות תמיד לפני כולם.

במאגר כבר 12,900 נכסים ב־229 ערים ויישובים, וכל בוקר נכנסות עוד. מי שרואה ראשון סוגר.

תראו את זה עובד, חי

עדיף שיחה? השאירו מספר ונחזור אליכם.

שיחה אחת. לא רלוונטי? לא מתקשרים שוב.

מדברים עם הצוות שבונה את Realto, לא עם מוקד.

מזהים. מחברים. סוגרים.