תרגול למבחן המתווכים. בלי הפתעות ביום הבחינה

מי עורך את מבחן המתווכים, ומי רשאי לגשת?

את הבחינה עורך רשם המתווכים, שפועל באגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים. הבסיס החוקי הוא סעיף 5(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ״ו־1996: מי שרוצה רישיון תיווך צריך לעמוד בבחינה. אין פטור ממנה. לעולים חדשים בלבד קיים נוהל של בחינה בעל פה, וגם הוא בחינה לכל דבר.

ההרשמה לבחינה עצמה פתוחה, והתנאי היחיד הוא תשלום אגרה בתוך חלון ההרשמה. התנאים האמיתיים נבדקים בשלב הרישיון: גיל 18 ומעלה, אזרחות או תושבות ישראלית (או היתר עבודה לתושב חוץ), היעדר פשיטת רגל או צו פתיחת הליכים, והיעדר הרשעה שמפאת מהותה וחומרתה אינה מתיישבת עם עבודת תיווך. מי שריצה מאסר בפועל ימתין שישה חודשים לפחות מסיום העונש.

הרישום נעשה באזור האישי באתר רשם המתווכים, דרך מערכת ההזדהות הלאומית. מי שאין לו תעודת זהות ישראלית פונה למחלקת הבחינות במייל לפתיחת תיק ידנית.

איך נראית הבחינה עצמה?

בחינה בכתב, בשיטת רב־ברירה, באורך שעתיים. ציון עובר הוא 60 נקודות. כך קובעות תקנות המתווכים במקרקעין, תשנ״ז־1997, שמסדירות גם את סדרי הבחינה ואת האגרות.

פרט אחד שרוב הנבחנים מגלים מאוחר מדי: חוברת החקיקה הרשמית (”דיני מתווכים במקרקעין, חלק ראשון“) מחולקת לנבחנים בבחינה עצמה. החוק מונח לפניכם על השולחן. חלק שני של הספר, עקרונות ופסקי דין, אסור בשימוש בבחינה, ואי אפשר להכניס ספרים שהודפסו מהאתר.

אגרת הבחינה למועד סתיו 2026 עומדת על 575 ₪, והיא משולמת באתר המקוון של הרשם. ביטול הרשמה או דחייה למועד הבא אפשריים רק עד המועד האחרון להרשמה. אחרי זה אין החזרי אגרה, למעט מקרים שמגובים במסמכים: אשפוז ביום הבחינה, מילואים שלא ניתן לדחות, פטירה פתאומית של קרוב מדרגה ראשונה, סיבוכים בהיריון או לידה, ותאונות. המועד הבא: יום ראשון, 15.11.2026, עם הרשמה מ־15.9 עד 15.10. זימון עם מיקום ושעה נשלח סמוך לבחינה, ומי שלא קיבל אותו עד שבוע לפני מתבקש לפנות לרשם.

כמה עוברים? המספרים זזים חזק ממועד למועד. ביולי 2026 ניגשו 1,415 נבחנים ועברו 835, שהם 59%. במאי 2026 עברו 54% בלבד, ובארבעת מועדי 2025 נעו שיעורי המעבר בין 67% ל־81%. הנתונים מתפרסמים באתר הרשם אחרי כל מועד.

מה כולל חומר הלימוד?

ספר החקיקה הרשמי מסודר ב־14 פרקים, וזו למעשה רשימת הנושאים: חוק המתווכים ותקנותיו (כולל פרטי הזמנה בכתב ופעולות שיווק), הגנת הצרכן, דיני חוזים, חוק המקרקעין, חוק המכר (דירות) על צוויו, הגנת הדייר, תכנון ובנייה, מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), עונשין, רישוי עסקים, מקרקעי ישראל, הוצאה לפועל, שמאי מקרקעין וירושה.

מאז 9.3.2025 נכנסו לתוקף גם תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), תשפ״ד־2024, והרשם הודיע במפורש שהנושא יופיע בבחינות. קובץ התקנות מחולק לנבחנים ביום הבחינה.

החלק השני של הספר, עקרונות, מושגי יסוד ופסקי דין, נלמד בבית. הוא זה שנותן את ההקשר לשאלות המקרה, ודווקא אותו לא תמצאו על השולחן בבחינה.

איך מתכוננים בצורה חכמה?

הבחינה בודקת יישום. ספר החוקים פתוח לפניכם, אז שינון סעיפים במסלול עיוור שווה מעט. מה ששווה הרבה: להכיר את מבנה הספר כך שתגיעו לסעיף הנכון בתוך חצי דקה, ולדעת לקרוא סעיף ולהחיל אותו על מקרה. מי שפותח את חוברת החקיקה בפעם הראשונה ביום הבחינה מבזבז את רוב השעתיים על חיפושים.

תרגלו עם שעון. שאלות רב־ברירה משפטיות בנויות על מסיחים קרובים, ושתי תשובות ייראו נכונות למי שקרא את הסעיף ברפרוף. אחרי כל סט שאלות, חזרו דווקא לנושאים שנפלתם בהם. שני מועדי 2026 נסגרו על 54% ו־59% מעבר, והגישה של ”יהיה בסדר, זה אמריקאי“ היא חלק מההסבר.

נכשלתם והציון נראה לכם שגוי? לפי תקנה 9(א) לתקנות המתווכים אפשר לערור בכתב ובאופן מנומק בתוך 30 ימים ממשלוח ההודעה על התוצאות.

מה הסימולטור בעמוד הזה עושה?

הסימולטור מחזיק שני סוגי שאלות. חמישה מבחני עבר מלאים שפרסם רשם המתווכים, ממאי 2025 ועד יולי 2026, כלשונם, עם המפתח הרשמי ובתנאי אמת: שעתיים, בלי משוב עד ההגשה. ולצידם שאלות תרגול מקוריות שכתבנו בסגנון הבחינה: מקרה קצר, ארבע תשובות, ואחרי הבחירה הסבר מנומק עם הפניה לסעיף החוק הרלוונטי. ככה מתרגלים גם את הידע וגם את ההרגל החשוב באמת, לבדוק כל תשובה מול הסעיף עצמו.

חשוב לומר את זה ישר: התרגול כאן אינו הכנה רשמית מטעם אף גורם. זה עזר תרגול חינמי, אחרי הרשמה חד־פעמית ב־SMS כדי שההתקדמות תישמר בכל מכשיר, ולא תחליף ללימוד החוק, הפסיקה והתקנות. את החומר הרשמי מורידים מאתר הרשם, והוא הסמכות היחידה לגבי הבחינה.

עברתם את המבחן. מה עושים ביום שאחרי?

אחרי מעבר הבחינה מגישים לרשם בקשה לרישיון ולרישום בפנקס המתווכים, ומשלמים אגרה. מאותו רגע אתם מתווכים מורשים, וכאן מתחיל החלק שאף בחינה לא מכינה אליו: אין לכם מלאי, אין לקוחות, ואף אחד לא יודע שקיימים. בשביל החלק הזה כתבנו את המדריך למתווך: שיטות עבודה מהשטח, מהשיחה הראשונה ועד בלעדיות.

בשביל זה בנינו את Realto. מאגר נכסים חי מרכז כל דירה חדשה שעולה בעיר שלכם מפייסבוק, יד2, הומלס ומדלן, כך שכבר בשבוע הראשון יש לכם תמונת מלאי מלאה ובעלי נכסים לפנות אליהם. מחפשי דירות שמפרסמים ברשת הופכים ללידים, המערכת מתאימה אותם לנכסים באופן אוטומטי, וטפסי הזמנת תיווך נחתמים דיגיטלית מהנייד. את הזמנת התיווך בכתב, זו מסעיף 9 לחוק שלמדתם עכשיו, מפיקים במערכת בלחיצה.