מחשבון מס רכישה 2026: כמה באמת יוצא לשלם

מאיפה מגיע הפער בין 10% ל־8.27%

מס רכישה חותך את מחיר הדירה לפרוסות, ומשלמים על כל פרוסה בשיעור שלה. קונה דירה יחידה ב־1,978,745 ₪ משלם אפס. קנה ב־2,000,000 ₪, ורק 21,255 ₪ העודפים נכנסים למדרגת 3.5%. המס עליהם: 743.93 ₪, ולא 70,000 ₪ שיוצאים אם מכפילים את כל המחיר ב־3.5%.

אותו היגיון עובד גם בקצה השני של הטבלה. דירה נוספת ב־7,000,000 ₪: 8% על 6,055,070 ₪ הראשונים, ועוד 10% על 944,930 ₪ שמעליהם. סך הכל 578,899 ₪, שהם 8.27% מהמחיר. רוב האנשים שומעים ”דירה שנייה“ ורושמים לעצמם 700,000 ₪. הפער: 121,101 ₪.

דירה יחידה מול דירה נוספת: הפער שקובע את העסקה

הפער בין שני המסלולים גדול בהרבה מהפער בין המחירים. דירה יחידה נכנסת לטבלה שמתחילה ב־0% עד 1,978,745 ₪, כך שרוכש דירה ראשונה ב־1,900,000 ₪ סוגר את העסקה בלי לשלם שקל מס רכישה. על אותה דירה בדיוק, מי שכבר מחזיק דירה משלם 8% מהשקל הראשון, 152,000 ₪. מה המס הזה עושה לתשואה על דירה להשקעה אפשר לראות במחשבון התשואה.

הסטטוס נקבע לפי מצב הרוכש ביום הרכישה, והוא תלוי בדברים שלא תמיד יושבים בחוזה: דירה קודמת שנמכרת בתוך חלון זמן מוגדר, חלק שהתקבל בירושה, נכס רשום על שם בן או בת הזוג. בדקו את זה מול עו״ד לפני שאתם מזינים מספר, כי בחירה שגויה בין שני המסלולים הופכת את התוצאה כאן לחסרת ערך.

המדרגות זזות ב־16 בינואר בכל שנה, ומה שהחישוב כאן לא מכסה

אחת לשנה, ב־16 בינואר, המדרגות מתעדכנות לפי המדד. הסכומים שכאן נכונים ל־2026. עסקה שנחתמה ב־10 בינואר ועסקה שנחתמה ב־20 בינואר יושבות על שתי טבלאות שונות, וזו סיבה טובה לא לעבוד מול צילום מסך משנה שעברה. הספים והשיעורים בעמוד פתוחים לעריכה בדיוק בשביל זה.

החישוב מכסה את שני המסלולים הרגילים: דירה יחידה ודירה נוספת. עולה חדש, נכה ודירה חליפית נשארים בחוץ, כי לכל אחד מהם תנאי סף וטבלה משלו. אם אתם באחת מהקטגוריות האלה, המספר שיוצא כאן כנראה גבוה מהמס שתשלמו בפועל, ושווה בדיקה נקודתית מול עו״ד או יועץ מס.

תמונת עלות מלאה בפגישה, במקום הפתעה אצל עורך הדין

הקונה מגיע לפגישה עם מספר אחד בראש: מחיר הדירה. אצל עו״ד הוא פוגש מס רכישה, שכר טרחה, דמי תיווך ומע״מ, ומגלה שהדירה שהוא ”סגר עליה“ יקרה בעשרות אלפי שקלים ממה שחשב. מי שסופג את הרגע הזה הוא המתווך שהביא אותו לשם.

המספרים האלה לא סודיים. דירה נוספת ב־2,800,000 ₪ נושאת 224,000 ₪ מס רכישה, ודמי תיווך בשיעור המקובל של 2% בתוספת מע״מ מוסיפים 66,080 ₪. 290,080 ₪ מעל המחיר שבמודעה, לפני שכר טרחת עו״ד. מתווך שמניח את הסכומים האלה על השולחן בביקור הראשון נשמע פחות נעים באותו רגע. הוא גם לא זה שפוגש אותם לראשונה במשרד של עורך הדין.

הדרך הפשוטה לעשות את זה: שלחו לקונה את הקישור לעמוד הזה בוואטסאפ מיד אחרי הביקור. שישחק עם המחירים לבד בערב, וייכנס לשיחה הבאה עם טווח במקום עם משאלה.