מחשבון תשואה על דירה להשקעה. כמה הדירה באמת מחזירה

איך מחשבים תשואה על דירה להשקעה?

תשואה ברוטו היא החישוב המהיר: שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס, כפול 100. תשואה נטו מחליפה את שני צידי השבר במספרים האמיתיים. למעלה, שכר הדירה השנתי בניכוי ההוצאות השוטפות. למטה, מחיר הנכס בתוספת עלויות הרכישה, כלומר מס רכישה, דמי תיווך ושכר טרחת עו״ד. המחשבון מריץ את שניהם זה לצד זה, מאותם שדות.

דוגמה מחושבת עד הסוף. דירה ב־1,800,000 ₪ שמושכרת ב־5,000 ₪ לחודש מכניסה 60,000 ₪ בשנה. תשואה ברוטו: 60,000 חלקי 1,800,000, כלומר 3.33%. עד כאן המספר שמופיע במודעה.

עכשיו הצד שהמודעה משמיטה. אם זו דירה נוספת של הקונה, מס הרכישה הוא 8% מהשקל הראשון: 144,000 ₪. דמי תיווך של 2% בתוספת מע״מ 18% הם עוד 42,480 ₪, ועו״ד, נניח לצורך הדוגמה, 10,000 ₪. עלות הרכישה המלאה: 1,996,480 ₪. מצד ההכנסה יורדים ועד בית, ביטוח ותיקונים, נניח 7,000 ₪ בשנה, ונשארים 53,000 ₪. תשואה נטו: 53,000 חלקי 1,996,480, כלומר 2.65%.

הפער בין 3.33% ל־2.65%, בערך חמישית מהתשואה, שולם במשרד מיסוי מקרקעין, אצל המתווך ואצל עו״ד, ובוועד הבית, חודש אחרי חודש.

תשואה ברוטו מול תשואה נטו: איפה נעלמות הנקודות

ההוצאה הגדולה ביותר שנשכחת ביום הקנייה היא מס הרכישה. רוכש דירה יחידה ב־1,800,000 ₪ משלם אפס, כי המדרגה הראשונה פטורה עד 1,978,745 ₪. משקיע שקונה את אותה דירה בדיוק משלם 144,000 ₪, כי על דירה נוספת המס הוא 8% עד שווי של 6,055,070 ₪ ו־10% מעליו, לפי הוראת הביצוע של רשות המסים. אותה דירה, אותו מחיר, הפרש של 144,000 ₪ בעלות הכניסה.

ההוצאות השוטפות קטנות יותר אבל קבועות: ועד בית, ביטוח מבנה, דוד שהתקלקל בפברואר, ולפעמים חברת ניהול שגובה אחוז מהשכירות. כל אחת מהן נשמעת זניחה. יחד, בדוגמה שלמעלה, הן מורידות 7,000 ₪ בשנה מההכנסה, ששווים כ־0.35 נקודות אחוז מהתשואה. עלויות הרכישה אחראיות לעוד כ־0.33 נקודות. חצי חצי, בערך.

מדרגות מס הרכישה מתעדכנות ב־16 בינואר, והסכומים כאן נכונים ל־2026. במחשבון שדה עלויות הרכישה פתוח בדיוק בגלל זה: מזינים את הסכומים שיוצאים לכם בפועל, לפי המצב שלכם, ולא לפי הנחה כללית. לחישוב מס מדויק יש ברשות המסים סימולטור רשמי.

כמה תשואה נחשבת טובה על דירה בישראל?

אין מספר אחד נכון, והחשבון עצמו מסביר למה. תשואה היא שבר: שכר דירה למעלה, מחיר למטה. בערים יקרות האחוז יוצא נמוך כמעט באופן מכני, כי שכר הדירה לא מטפס באותו קצב כמו המחיר. דירה זולה בפריפריה יכולה להציג אחוז גבוה יותר, ולצידו שאלות אחרות: מי השוכר, כמה זמן הדירה עומדת ריקה בין שוכרים, וכמה עולה להחזיק אותה.

לכן הבדיקה הנכונה היא מקומית: מול מחירי מכירה שנרשמו בפועל ברדיוס מהכתובת, ומול שכר הדירה שמבוקש היום על דירות דומות באותן שכונות. ב־Realto דוח עסקאות אמת נשען על נתוני GovMap הפומביים, והפיד מראה מה מבוקש עכשיו, כך שאת שני צידי השבר אפשר לעגן במספרים מהשטח.

וכשמישהו מבטיח תשואה, בודקים איזו. ”6% מובטח“ במודעה הוא כמעט תמיד ברוטו, לפני מס רכישה ולפני ההוצאות. המחשבון הופך את ההבטחה לחשבון: מקלידים את המחיר האמיתי ואת השכירות שהשוק משלם היום, ורואים מה נשאר נטו.

מה המחשבון לא כולל, בכוונה

מס על ההכנסה משכר הדירה לא נכלל בחישוב. ברשות המסים קיימים כמה מסלולי מיסוי להשכרה למגורים, פטור, מסלול 10% ומס שולי, והבחירה ביניהם תלויה בנתונים האישיים של המשכיר. זה שיקול מס, ומקומו אצל איש מקצוע.

חודש ריק בין שוכרים גם הוא לא מופיע בשום שדה, ושווה להריץ אותו ביד: בדוגמה שלמעלה, שנה עם 11 חודשי שכירות במקום 12 מורידה את הברוטו ל־3.06% ואת הנטו ל־2.40%. חודש אחד. רבע נקודה.

מימון ועליית ערך נשארים בחוץ במתכוון. משכנתא משנה את התזרים וגם את הסיכון, ועליית ערך עתידית היא הערכה ולא נתון. המחשבון עושה חשבון על מה שידוע היום: מחיר, שכירות והוצאות. הוא אומדן בלבד, ואינו ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או שמאות.

השיחה הראשונה עם משקיע: להריץ את המספר מולו

מי שמגיע עם ציפייה ל־5% נטו במרכז עיר יקרה יפגוש את הפער במוקדם או במאוחר. עדיף שיפגוש אותו מולך, על מסך, בדקה השנייה של שיחת תיאום הציפיות, במקום אחרי חודש של סיורים מיותרים.

הרגע שעובד הוא מס הרכישה. הרבה משקיעים מתחילים זוכרים שיש מס ושוכחים שעל דירה נוספת הוא 8% מהשקל הראשון. כשמקלידים יחד 1,800,000 ורואים את ה־144,000 נכנסים לעלות הרכישה, השיחה על ”כמה אני אקבל“ הופכת לשיחה על מספרים. משם ממשיכים לדוח עסקאות אמת מהאזור וסוגרים טווח מחירים שנכון לחפש בו.

משקיע שקיבל ממך חשבון נטו כבר בשיחה הראשונה למד שני דברים: מה הוא באמת קונה, ועם מי הוא עובד.